Att bygga ett attefallshus uppfattas ofta som ett sätt att få mer boyta eller skapa ett gästhus på tomten. Men ekonomiskt sett är det något helt annat: ett attefallshus är en kapitalinvestering. Det påverkar din balansräkning, din skuldsättning och ditt framtida kassaflöde på samma sätt som ett aktieköp eller ett fastighetsförvärv.
För hushåll som tänker långsiktigt kan attefallshus vara ett sätt att bygga kapital. För andra kan det bli en dyr belastning.
Vad kostar ett attefallshus egentligen?
Många utgår från husleverantörens katalogpris, men den verkliga kostnaden är alltid högre. Ett nyckelfärdigt attefallshus kostar ofta mellan 500 000 och 1 200 000 kronor. Till detta tillkommer:
Markarbete och grund
VA-anslutning
El, fiber och eventuella bygglovsavgifter
Ränta på lånat kapital
Den totala investeringen landar ofta mellan 700 000 och 1,6 miljoner kronor.
Ur ett ekonomiskt perspektiv är detta ett kapital som binds i en relativt illikvid tillgång.
Hur påverkar det din balansräkning?
När du bygger ett attefallshus händer två saker samtidigt:
Din fastighet blir mer värd
Din skuld ökar
Det viktiga är relationen mellan dessa två.
Om huset höjer marknadsvärdet mer än lånet förbättras din nettoförmögenhet. Om lånet är större än värdeökningen försämras den.
I attraktiva områden kan ett fullt utrustat attefallshus höja fastighetsvärdet med lika mycket eller mer än byggkostnaden. I svagare marknader kan värdeökningen vara betydligt lägre.
Uthyrning – den verkliga avkastningen
Ett attefallshus kan ofta hyras ut för 7 000–12 000 kronor per månad beroende på läge och standard. På årsbasis ger det 84 000–144 000 kronor i bruttointäkter.
Efter skatt, underhåll och drift kan nettot bli 50 000–90 000 kronor per år.
Jämför detta med en investering på 1 miljon kronor. Det motsvarar en direktavkastning på 5–9 procent, vilket är högt jämfört med både aktier och räntesparande.
Skatt och regler
Privatpersoner får ett schablonavdrag och ett grundavdrag vid uthyrning, vilket gör att stora delar av hyresintäkten ofta blir skattefri. Det gör attefallshus skattemässigt attraktivt jämfört med många andra investeringar.
Riskerna som ofta underskattas
Precis som alla investeringar har attefallshus risker:
Hyresgäster kan försvinna
Räntor kan stiga
Underhåll kan bli dyrare än väntat
Fastighetsvärden kan falla
Till skillnad från aktier kan du inte sälja ett attefallshus snabbt om du behöver kapital.
Jämförelse med andra investeringar
| Alternativ | Likviditet | Avkastning | Risk |
|---|---|---|---|
| Aktier | Hög | Medel–hög | Hög |
| Fonder | Hög | Medel | Medel |
| Amortering | Garanterad | Låg | Låg |
| Attefallshus | Låg | Hög | Medel |
Attefallshus fungerar bäst som en del av en diversifierad ekonomi – inte som enda investering.
Ett attefallshus är inte bara ett hus. Det är en fastighetsinvestering med skuld, risk och avkastning. För rätt hushåll, på rätt plats och med rätt kalkyl kan det vara ett av de mest lönsamma projekten man kan göra. För andra kan det bli en tung ekonomisk belastning.
Den som bygger bör därför inte tänka som en byggherre – utan som en investerare.
About the Author
